孙XX、徐XX诉DT房地产房屋买卖合同纠纷一案代理词

尊敬的审判长

我受原告孙XX、徐XX委托，江苏六骏律师事务所的指派，代理原告诉DT房地产房屋买卖合同纠纷一案，参加本次庭审，现就本案提出如下代理意见：

1、本案原告适格

2010年9月21日原告与叶XX签订存量房买卖合同将DT公司出售给叶XX的XXXXXX室房屋转让给原告，合同第一条第三款约定该房屋的相关权益随该房屋一并转让。后原告与叶XX办理了房屋转让登记备案手续，原告领取了房产证，现该合同已履行完毕。叶XX在该房产上相对与东泰公司的权益已转让给原告。并已登记备案，根据我国物权法的基本理论，不动产登记具有公示效力，因此视为被告知道本案追索违约金的权益已转移给原告，其次原告和叶XX曾向被告送达存量房合同，原告先前就本案争议起诉被告的2013六民初字XX号庭审笔录中，被告代理人承认被告收到过原告与叶XX存量房转让合同，并认可其真实性，由此被告也知道上述权益已转让给原告。其次就本案争议，原告曾两次在六合区法院起诉被告并通过法院送达相关材料，被告已被通知到上述事实。再次后来被告以实际向取得房产证的原告履行交付煤气管道设施。就房屋上的相关债权已转移给原告，符合法定程序。因此原告诉讼身份适格有权向被告追索违约金。

2、被告存在违约行为，应当按约支付违约金

被告与叶XX之间的预售合同第七条（P6）第二项约定附件六中的附属设施延迟达到被告承诺条件的，被告按10元/天·项计算，支付违约金。后附件6（P20）第3项燃气供应设施、第9项会所、第10项体育设施未能在2008年5月31日前达到被告承诺的正常使用标准。因此被告应当承担违约责任。并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争义的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”因此本案中被告对是否按合同及时交付附件附件6第3、9、10项的设施承担举证，如举证不能应承担相应的后果。

3、违约金

根据被告与叶XX之间的预售合同，双方的合意违约金是分项计算，每项违约金的数额是根据违约行为持续发生的状况按每日10元累加计算的。因此被告违约的三项：燃气设备的违约金应当自2008年5月31日起至达原告正常使用为止按每日10元计算；体育设施同燃气设施；会所自2008年5月31日起至2013年2月26日被告拒绝履行支付违约金止；按每日10元计算，三项违约金，原告主张1万元。

4、诉讼时效

在本案中约定的违约金条款是附生效条件的即发生违约行为违约金条款才生效的独立条款，一旦违约行为产生，债权人可以单独依据违约条款主张违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条当债务人明确不履行义务是诉讼时效从债务人表示不履行义务之日计算。本案中的违约金自违约条件发生起计算，在被告履行义务时或明确不履行时终止计算，并自此计算两年诉讼时效。

合同是双方意思自治的合意，预售合同约定每一项违约金数额都是10元每天累加计算的，每一项的违约金都是一个分项的整体权益，不应分成若干小份分别计算诉讼时效。其次本案双方仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的违约金的支付期限。对于没有履行期限的，原告可以随时主张。

本案中涉及的违约金支付责任在被告公司建设的本案中房屋所在小区是普遍的，原债务人叶XX和小区内其他业主多次找被告公司要求履行交付先关设施，并支付违约金。房屋转让后原告也多次主张权利，后被告公司交付了煤气设施和体育设施，但并未支付违约金，协商无果，为此原告向法院提起诉讼主张相关权利。因此原告的主张不存在超过诉讼时效的问题。被告后来交付设施的行为可以导致诉讼时效的重新计算。

5、针对被告主张说明

被告主张叶XX之前已拿过相关赔偿，但并未举证，应当承担举证不能的后果。据原告陈述叶拿的是房屋实测面积未达到合同约定的面积，被告公司支付的差价，并不包括原告主张的三项违约金。

综上所述，被告应当向原告支付违约金。望法院采纳上述代理意见。

代理人 孙鸿举

2013年6月27日